Pourquoi réaliser un bilan patrimonial ?

Quels types de biens immobiliers ?

La notion de Patrimoine englobe l’ensemble de nos intérêts. Elle est donc plus vaste que le sens courant de biens ou de fortune. Lorsque nous avons des enfants, le patrimoine le plus important n’est-il pas le patrimoine génétique ? Le Patrimoine est lié à la personne. Tout individu a un Patrimoine et n’en a qu’un seul : - Chacun possède un Patrimoine dès sa conception. - Le Patrimoine ne se perd que par décès ; - De façon générale, il se transmet dans son intégralité (biens et dettes) aux héritiers, mais ces derniers ne sont pas obligés d’accepter .Sont considérés comme monuments historiques, les immeubles ou parties d’immeubles, dont la conservation présente un intérêt public au point de vue de l’histoire, de l’art, de l’architecture, de l’archéologie, de l’ethnologie, de la science ou de la technique. La décision de classement est prise par l’autorité administrative pour les immeubles appartenant à l’État, aux personnes publiques ou privées à condition que le propriétaire y consente. Les travaux : L’autorisation de l’autorité administrative pour tous travaux effectués sur un immeuble classé ou inscrit est un préalable nécessaire. Une fois autorisés, les travaux doivent être réalisés sous le contrôle scientifique et technique des services de l’État chargés des monuments historiques.

Quels bénéficiaires pour cette loi fiscale ?

-Loi réservée aux contribuables fiscalement domiciliés en France et accordée sous condition d’exposition au public pendant les 5 années suivantes.

-L’immeuble doit en principe être détenu directement par le contribuable, sauf s’il a été acquis avant 2009.
– Les associés de sociétés civiles non soumises à l’IS ayant acquis des immeubles depuis 2009 ne peuvent en bénéficier que dans des cas limitativement énumérés :

o Le monument est affecté au plus tard dans les 2 ans qui suivent la division à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables,
o le monument est affecté pendant au moins 15 ans à un espace culturel non commercial et ouvert au public (autrement dit, un musée),
o la société est familiale.

Les intérêts et avantages

Régime de faveur
Le régime fiscal spécifique aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques bénéficie aux propriétaires qui prennent l’engagement de conserver la propriété du monument historique pendant une période d’au moins 15 ans à compter de son acquisition.

Les propriétaires de monuments historiques sont normalement imposables au titre des revenus fonciers.
Le régime micro-foncier ne peut en aucun cas s’appliquer.

Déduction des charges : l’intérêt fiscal

La déduction des charges foncières par le propriétaire d’un immeuble historique varie selon que l’immeuble procure ou non des recettes imposables et est occupé ou non par son propriétaire

Cette déduction peut dans certains cas être déduite directement des revenus imposables de son propriétaire :

  Immeuble générant des recettes imposables Immeuble ne générant

aucune recette

(fermé au public ou

ouvert gratuitement)

Inoccupé par son propriétaire Occupé par son propriétaire
Recettes imposables Loyers + recettes accessoires, avec abattement forfaitaire de 2 290 € (1 525 € si le monument ne possède ni parc ni jardin ouverts au public) + subventions perçues au titre des travaux effectués. NÉANT
Charges déductibles  Déduction des revenus fonciers : 100 % du montant des charges afférentes au monument. Déduction du revenu global des charges foncières qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance.

Déduction des revenus fonciers :

·         100 % des charges liées au droit de visite ou dues à l’ouverture partielle, ainsi que du montant des travaux de réparation ou d’entretien subventionnés (net de la subvention),

·         75 % des autres charges liées aux locaux ouverts au public,

·         fraction des primes d’assurance liée aux locaux ouverts au public

Déduction du revenu global :

·         100 % du montant des travaux de réparation ou d’entretien subventionnés

·         Pour les autres dépenses, déduction de 100 % lorsque l’immeuble est ouvert au public et de 50 % s’il est fermé au public

Imputation des déficits Sur le revenu global et sans limitation. NON

Tableau : règles spécifiques aux monuments historiques (classés ou inscrits) en matière de revenus fonciers (tableau simplifié) source 2020 Editions Francis Lefebvre

Les monuments historiques constituent des biens imposables au titre de l’IFI, exception faite s’ils sont affectés à une activité professionnelle.

Une particularité : le traitement lors de la succession

Exonération des droits : Les monuments historiques et assimilés bénéficient d’une exonération totale de droits de succession ou de donation, à condition que les héritiers, souscrivent avec les ministres de la culture et des finances une convention à durée indéterminée prévoyant notamment :
o les modalités d’accès du public au monument,
o les conditions de son entretien,
o l’information du public.
En l’absence de convention, les monuments sont imposables dans les conditions de droit commun .

L’exonération de droits bénéficie également aux parts de SCI mais sous certaines conditions :

        o revenus déclarés dans la catégorie des revenus fonciers,

        o et ont été constituées uniquement entre personnes parentes en ligne directe, ou entre frères et sœurs, leurs conjoints et, le cas échéant, les enfants de ces différentes personnes.

        o les parts doivent être détenues depuis plus de 2 ans par le donateur ou le défunt si celui-ci les a souscrites à titre onéreux,

        o elles doivent rester la propriété du donataire, héritier ou légataire, pendant un délai de 5 ans à compter de la date de la transmission à titre gratuit (le non-respect de cette obligation entraîne le rappel des droits de mutation),

        o enfin, les bénéficiaires de la mutation à titre gratuit doivent prendre l’engagement d’adhérer à la convention signée entre la SCI et les ministres de la culture et des finances.

L’exonération s’applique à concurrence de la fraction de la valeur nette des parts qui correspond au(x) monument(s) historique(s) détenu(s) par la SCI.

« Notre conseil : loi idéale pour les personnes ayant déjà beaucoup de revenus fonciers imposables et souhaitant s’orienter vers de l’immobilier à fort caractère patrimonial. Une longue conservation est recommandée.
Idéale pour les particuliers à forte tranche fiscale. Produits rares, forte demande, attention aux prix»

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