Loi dite « Malraux » DU 04.08.1962 sur le patrimoine immobilier.
Les particuliers qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains (opérations dites loi “Malraux” du 04.08.1962) peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque les immeubles sont destinés à la location. La réduction d’impôt est applicable aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 01.01.2009.
Pour quels types de biens immobiliers ?
L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti (remise en état, modernisation ou démolition ayant pour objet ou pour effet de transformer les conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles) situé :
▶ soit dans un site patrimonial remarquable (SPR)les “sites patrimoniaux remarquables”- a été créé en 2016. Ce dispositif s’est substitué aux secteurs sauvegardés, aux zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et aux aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), lesquels ont été automatiquement transformés en sites patrimoniaux remarquables.
▶ soit dans un quartier ancien dégradé ou présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé pour les dépenses supportées jusqu’au 31.12.2022, l’application du dispositif “Malraux” dans l’ancien dégradé ayant été prolongé de 3 ans par la loi de finances pour 2020.
L’opération doit être déclarée d’utilité publique sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé.
Quels bénéficiaires pour cette loi fiscale ?
Les personnes physiques domiciliées en France procédant à :
▶ Des opérations de restauration immobilière directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumise à l’IS,
▶ Ou souscrivant des parts de SCPI lorsque le montant de la souscription sert en partie à financer de telles opérations.
Ces personnes doivent être fiscalement domiciliées en France et imposées à raison des revenus de l’immeuble restauré, au titre des revenus fonciers.
Remarques :
Le dispositif n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés (usufruitier, nu-propriétaire). Une exception est toutefois prévue en cas de démembrement de propriété consécutif au décès de l’un des conjoints.
Lorsque l’immeuble est détenu en indivision, chaque indivisaire est susceptible de bénéficier de la réduction d’impôt à raison de sa quote-part.
Quelles conditions à respecter ?
Les immeubles concernés doivent être loués durant 9 ans :
▶ Soit non meublés, à usage de résidence principale du locataire
▶ Soit à usage professionnel dès lors que les loyers sont imposés au titre des revenus fonciers
▶ La location doit prendre effet au plus tard dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux
La location ne peut pas être conclue :
▶ Avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant si le logement appartient à une personne physique,
▶ Avec l’un des associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS.
Quels intérêts et avantages ?
Un régime unique de protection et de conservation d’un patrimoine immobilier de caractère et remarquable.
Dans le cadre du traitement des dépenses liées à l’immobilier, « traditionnellement » les dépenses sont déductibles des revenus fonciers.
Concernant le dispositif Malraux, les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre :
▶ des dépenses éligibles effectivement supportées,
▶ de la souscription de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) dès lors, notamment, que 65 % du montant de la souscription servent exclusivement à financer ces dépenses.
La réduction d’impôt est égale à :
▶ Un pourcentage du montant des dépenses exposées sur 4 ans :
▶ 30 % s’agissant d’immeubles situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé,
▶ 22 % dans les autres cas : immeubles situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou opérations de restauration déclarées d’utilité publique ;
▶ retenues dans la limite d’un plafond pluriannuel de 400 000 €.
BON À SAVOIR : Pas de plafond de loyers ni de plafond de ressources pour les locataires !
Remarque :
Les intérêts d’emprunt ne sont pas éligibles.
La liste des dépenses ouvrant droit à réduction d’IR ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Précisions
Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont prises en compte dans la limite de 400 000 € au titre de la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et le 31 décembre de la 3e année suivante.
La fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition qui excède le montant de l’impôt dû au titre de cette année est reportable sur l’impôt dû au titre des 3 années suivantes.
La réduction d’impôt n’est plus prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.
Notre conseil : « Dispositif lié au développement du patrimoine immobilier sur des secteurs protégés et réduits, il convient d’étudier le projet dans un objectif de conservation à long terme. Malgré une réduction fiscale attractive, l’amortissement du coût des travaux et du bien doit se faire au-delà de 4 ans.
Dispositif idéal pour les personnes à forte fiscalité et soucieux de se créer un patrimoine remarquable. »