Loi PINEL classique et PINEL +
La Loi PINEL est un dispositif d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif qui a été mis en place en septembre 2014. Elle a été prorogée par les différentes loi de finances. La loi de finances pour 2021 modifie le dispositif Pinel d'investissement locatif à compter du 1er janvier 2023. Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes : - le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité supplémentaires - le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs
L’intérêt de la loi : Régulation de la tension locative dans les grandes villes et en périphérie
▶ Améliorer la qualité du parc locatif avec des biens de grande qualité et qui répondent à des normes énergétiques précises
▶ Limiter la hausse des loyers dans des zones où la demande est très importante
▶ Réguler les constructions de logements en fonction des besoins et des zones géographiques
▶ Soutenir l’activité économique par le levier fiscal
Quelles conditions pour en profiter :
▶ La loi Pinel est un dispositif qui s’adresse uniquement aux logements neufs ou en état futur d’achèvement se trouvante dans un immeuble collectif
▶ 2 opérations maximum par an.
▶ Le montant maximum retenu pour le calcul de la réduction d’impôt est de 300 000 € (répartis dans un ou deux logements). Il est possible d’investir une somme supérieure, cependant une fois dépassé ce seuil, le dispositif Pinel n’offre plus d’avantages et la réduction d’impôt s’appliquera dans la limite de 300 000 euros.
▶ L’assiette ou base servant de réduction fiscale ne doit pas dépasser 5500€/m2
▶ Engagement de location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
▶ Respecter un zonage : En effet il n’est pas possible de bénéficier du dispositif partout en France, puisque l’objectif de la loi est d’encourager la construction de logements neufs uniquement dans des zones densément peuplées.
▶ Respecter des plafonds de loyer : Le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé chaque année par décret, en fonction de la zone (A, A bis, B1 ou B2 sur agrément) où se trouve le bien (plafonds 2022).
| Zones | A bis | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Loyer en €/m² | 17.62 | 13.09 | 10.55 | 9.17 |
Un coefficient multiplicateur s’applique ensuite pour déterminé le loyer selon la formule 0.7 + 19/S (« S » représentant la superficie du logement). Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
▶ Respecter des normes énergétiques : respect des Normes RT 2012 (Pinel Classique) et RE 2020 (Pinel +)
▶ Respecter un niveau de qualité d’usage et de confort précis supplémentaire pour la loi Pinel + uniquement :
Ce niveau de qualité d’usage et de confort est défini par le décret (article 3, annexes 3 et 4) :
– une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
– l’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
– deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.▶ Respecter les délais de mise en location : la location doit prendre effet, pour les biens neufs, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
▶ Respecter les plafonds de ressources des locataires : Le locataire est soumis à un plafond de ressources déterminé en fonction de la zone où se situe le bien (plafonds 2022).
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 | 39 363 | 32 084 | 28 876 |
| Couple | 58 831 | 58 831 | 42 846 | 38 560 |
| Personne seule ou couple + 1 enfant à charge | 77 120 | 70 718 | 51 524 | 46 372 |
| Personne seule ou couple + 2 enfant à charge | 92 076 | 84 708 | 62 202 | 55 982 |
| Personne seule ou couple + 3 enfant à charge | 109 552 | 100 279 | 73 173 | 65 856 |
| Personne seule ou couple + 4 enfant à charge | 123 275 | 112 844 | 82 465 | 74 219 |
| Majoration pour personne à charge supplémentaire | 13 734 | 12 573 | 9 200 | 8 277 |
En contrepartie des conditions, quel gain ?
▶ La location à un ascendant ou un descendant est possible en respect des conditions ci-dessus
▶ Déduction de toutes les charges des revenus locatifs
▶ Une réduction d’impôt importante sur le montant investi sur une durée engagée par l’investisseur.
| Réduction fiscale (sur la durée du dispositif) | Acquisition Pinel en 2023 | Acquisition Pinel en 2024 | Acquisition Pinel + |
|---|---|---|---|
| Engagement de location 6 ans | 10,5 % | 9 % | 12 % |
| Engagement de location 9 ans | 15 % | 12 % | 18 % |
| Engagement de location 12 ans | 17,5 % | 14 % | 21 % |
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible.
Exemple : Un couple achète un logement de 40m² à 5 000€/m² pour un montant de 200 000 €. En cas d’engagement de location de 9 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôts Pinel (acquisition 2023) 200 000 € x 1,75% x 6 ans = 21 000€ + 200 000€ x 1,5% x 3 ans = 9 000 € (de la 7e à la 9e année )
L’économie est de 30 000€ sur 9 ans soit 15% du prix du logement.
Attention: La réduction d’impôt Pinel ou Pinel + entre dans le plafonnement des niches fiscales.
« Notre conseil : L’immobilier doit représenter une part importante de votre patrimoine. Toutefois, L’attractivité de la réduction fiscale ne doit pas être l’unique facteur de choix. L’opportunité de profiter de cette économie d’imposition sur le revenu, couplée à un choix stratégique du lieu, du nombre d’années, de la taille, etc…. déterminera le véritable gain de votre opération ».