Les “Sociétés Civiles de Placement Immobilier”
Les “sociétés civiles de placement immobilier” – SCPI – sont nées de l’initiative privée vers le milieu des années 1960. Un décret et une ordonnance du 25.07.2013 les ont placées dans la catégorie des FIA (fonds d’investissements alternatifs) et ont aménagé leurs règles de gestion.
Pourquoi une SCPI et quelle forme ?
Les SCPI peuvent avoir pour objet :
• L’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif,
• L’acquisition et la gestion d’immeubles (terrains) qu’elles font construire exclusivement en vue de leur location.
L’actif d’une SCPI est notamment constitué de biens immobiliers ou autres parts de SCPI en majorité.
Les porteurs de parts de SCPI ont généralement pour objectif :
• D’effectuer une opération identique à un placement immobilier traditionnel, c’est-à-dire réaliser un placement à long terme,
• De bénéficier d’une mise minimale beaucoup plus faible, de revenus réguliers et de l’absence de soucis de gestion.
• Par ce biais, investir dans des catégories de locaux qu’ils ne pourraient pas acheter au moyen de leurs seuls capitaux,
• Bénéficier d’une certaine division des risques (la société civile détenant un parc immobilier diversifié) et d’une gestion professionnelle (pour laquelle ils supporteront des frais).
Il existe de nombreux types de SCPI spécialisées ou non et leur capital social minimal doit être de 760 000€
| Nature de la SCPI | Objet |
|---|---|
| SCPI classiques | Non spécialisées. Investissement le plus fréquent : immobilier d’entreprise. |
| SCPI de plus-values | Spécialisées dans la revente d’immeubles en vue de dégager une plus-value pour les associés. Dissolution lors de la revente des biens. |
| SCPI de rénovation | Spécialisées dans l’achat, la rénovation puis la location d’immeubles d’habitation anciens situés en secteurs non sauvegardés |
| SCPI « Pinel » | Spécialisées dans l’investissement immobilier locatif neuf à usage d’habitation. |
| SCPI “Malraux” | Spécialisées dans l’achat, la rénovation puis la location d’immeubles d’habitation anciens situés dans certains secteurs sauvegardés. |
| SCPI outre-mer | Spécialisées dans l’investissement immobilier locatif neuf (ou ancien réhabilité) à usage d’habitation dans l’outre-mer. |
Classification en fonction du type de gérant
On distingue essentiellement les SCPI :
• Indépendantes, créées par des sociétés autres que les banques et les assurances,
• Bancaires, gérées par les banques et vendues à leurs guichets,
• Compagnies d’assurances, proposant des contrats d’assurance-vie en unités de compte qui peuvent être des parts de SCPI. Le particulier peut donc investir indirectement dans ces parts par le biais d’un contrat d’assurance-vie et bénéficier du régime fiscal de l’assurance-vie ,
• Confidentielles, créées par un petit nombre de personnes ne cherchant pas à recruter d’autres associés par un appel public à l’épargne.
Votre information
L’AMF a rappelé que les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises “dans une optique de diversification du patrimoine”. Les conditions de cession des parts de SCPI (délais, prix) peuvent également varier fortement en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
L’AMF appuie sur la notion d’information et de suivi.
Les SCPI sont également contrôlées par un commissaire aux comptes et par un conseil de surveillance composé de porteurs de parts.
Une SCPI est gérée par une société agréée par l’AMF, qui assure la gestion des immeubles et de la SCPI elle-même. Leur rémunération est fixée dans les statuts de la SCPI ou par convention passée avec la SCPI.
Un expert “externe en évaluation”, désigné par la société de gestion, procède tous les 5 ans à une expertise complète du patrimoine immobilier locatif de la SCPI et rend un rapport d’évaluation. Cet expert actualise ensuite chaque année ce rapport.
2 types de marché
Un particulier peut :
• souscrire des parts de SCPI sur le marché primaire, lors de la création de la société et à chaque augmentation de capital,
• en acheter sur le marché secondaire (marché “d’occasion”), en rachetant les parts d’un associé qui veut vendre.
Prix de souscription
Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base d’une valeur dite “de reconstitution” égale :
• à la valeur vénale des immeubles et autres actifs de la société, dite “de réalisation”,
• augmentée des frais nécessaires à une reconstitution du patrimoine de la société.
Tout écart de plus de 10 % entre le prix de souscription d’une part de SCPI et la valeur de reconstitution ramenée à une part doit être justifié et notifié à l’AMF par la société de gestion.
La personne qui acquiert des parts de SCPI est redevable d’un droit d’enregistrement de 5 % sur le prix des parts.
Vos droits et responsabilités
De manière générale, les droits des associés, propriétaires des parts, sont ceux qu’exercent normalement les associés de toute société civile , notamment :
• Droit à une quote-part des revenus de la SCPI,
• Droit d’être informés sur sa gestion.
La responsabilité de chacun à l’égard des créanciers de la SCPI ne peut être mise en cause que si des poursuites, préalablement engagées contre la société elle-même, n’ont pas permis de désintéresser les créanciers, et est limitée à 2 fois la fraction du capital qu’il possède.
La cession des parts
Dans les SCPI à capital fixe, la cession de parts à un tiers est :
– Toujours libre en cas de succession, de liquidation de la communauté entre époux, ou encore de cession à un conjoint, un ascendant ou descendant,
– Attention à ce que les statuts ne soumettent pas la cession à l’agrément de la société dans les autres cas.
– Le nantissement est possible sous réserve de l’accord de la SCPI.
Rendement et fiscalité
Le taux de rendement varie considérablement suivant
– le patrimoine de la SCPI (bureaux, locaux commerciaux, etc.),
– la qualité de sa gestion
– le taux d’occupation des locaux.
Une diversification des supports optimisera votre placement en therme de rendement et risque.
L’investissement en parts de SCPI engendre des frais de gestion, de souscription et de cession (hors fiscalité) couverts par des commissions forfaitaires, en ce qui concerne la plus grande fraction.
Les sociétés de gestion procèdent cependant à une réévaluation régulière des parts, en fonction notamment de la valeur vénale des immeubles détenus par la SCPI. L’évolution de la valeur des parts diffère bien évidemment entre les SCPI.
Le recours à l’emprunt est possible pour l’acquisition des SCPI, la notion de rendement ou revenu sera destinée à rembourser les mensualités. L’intérêt se retrouvera au niveau fiscal avec la déduction des frais et intérêts et la création de revenus complémentaires à terme.
L’associé personne physique est personnellement imposable à l’IR au titre des revenus fonciers pour sa quote-part des loyers encaissés par la société civile, après déduction notamment des intérêts d’emprunt en cas d’achat à crédit.
Un propriétaire qui subit des déficits fonciers au titre de ses propres immeubles peut donc avoir intérêt à acheter des parts de SCPI plutôt que des valeurs mobilières. Ces déficits s’imputent en effet sur la fraction des revenus issue des loyers perçus par la SCPI.
Règles particulières à certaines SCPI
De façon générale, les dispositifs d’incitation fiscale successivement mis en place en faveur de l’immobilier locatif en direct (exemple: “Pinel/Duflot”) sont donc également ouverts aux personnes physiques investissant par l’intermédiaire de SCPI dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.
La revente ou cession
La plus-value sur cession à titre onéreux de parts de SCPI est soumise au régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers.
En cas de donation ou succession : Application du régime de droit commun lié à l’immobilier.
Les valorisations de parts de SCPI entre dans le champs d’application du calcul de l’ IFI (Impôt sur la fortune Immobilière)
Un justificatif vous sera remis chaque année pour votre gestionnaire
« Notre conseil : Produit de diversification en immobilier, il faut retenir et étudier ses 2 modes d’acquisition : direct ou via assurance vie.
Le rendement est un des facteurs attractifs du support. Il ne faut pas négliger d’étudier les frais d’acquisition, gestion qui y sont rattachés en lisant les fiches d’information.
La diversification du type de SCPI sera un atout essentiel au couple rendement / risque. »