Les “Sociétés Civiles Immobilières”

1. Types de SCI

En fonction de leur objet, on distingue plusieurs catégories de SCI :

• les sociétés civiles de placement immobilier – SCPI ;

• les sociétés civiles de construction-vente ;

• les sociétés immobilières dites “de copropriété” (parmi lesquelles figurent SCI d’attribution et SCI de location) ;

• les sociétés d’accession progressive à la propriété.

Principales catégories de SCI au sens large :

2. Sociétés civiles de construction-vente

▶ Objet social

Les sociétés civiles de construction-vente ont pour objet :

• principal, de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente, en totalité ou par fractions.

• accessoire, d’exercer certaines activités nécessitées par l’opération de construction et de gérer les immeubles construits jusqu’à leur vente.

Remarque

Ce type de société réunit, généralement, un ou plusieurs promoteurs et des apporteurs de capitaux, l’ensemble étant souvent qualifié de “tour de table”. Il constitue le moyen classique d’associer des investisseurs, des particuliers ou des personnes morales, à des opérations de construction dites de “promotion immobilière”.

Les capitaux ainsi réunis, le plus souvent augmentés de capitaux empruntés, vont permettre d’édifier un ou plusieurs immeubles commercialisés :

• dans le cadre d’un “contrat de vente d’immeuble à construire” ou “vente en état futur d’achèvement”,

• plus rarement, dans le cadre de la vente à terme.

▶ Droits et responsabilités des associés

Les associés :

• ne peuvent pas se voir attribuer, en jouissance ou en propriété, tout ou partie des immeubles construits par la société, mais peuvent les acheter,

• doivent répondre aux appels de fonds de la société,

• sont responsables des dettes de la société sur tous leurs biens, à proportion de leurs droits sociaux,

• se partagent les profits réalisés à proportion de leurs apports.

▶ Régime fiscal

Il comporte deux points essentiels :

• la société n’est pas imposable à l’IS,

• les associés sont imposés en fonction de leur quote-part des bénéfices réalisés, qu’ils aient été perçus ou conservés par la société. Ils ne bénéficient d’aucun avantage fiscal.

Lors de la cession de leurs parts, les associés sont imposables selon le régime des plus-values immobilières.

3. SCI d’attribution

▶ Objet social

Les SCI d’attribution ont pour objet principal la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions (en appartements, le plus souvent) destinées à être attribuées (et non vendues) aux associés, en propriété ou en jouissance.

Sont également autorisés la gestion et l’entretien des immeubles, jusqu’à la mise en place d’une organisation différente, ainsi que la location pour le compte d’un ou plusieurs associés de tout ou partie des immeubles.

▶ Droits et responsabilités des associés

Les associés :

• doivent répondre aux appels de fonds de la société et participer aux frais de gestion,

• ne peuvent céder leurs parts qu’à condition d’être à jour de leurs obligations envers la société, notamment,

• sont en droit d’exiger la remise de leur lot en fin d’opération (s’ils ont réglé leur dû) et de céder leurs parts dans la société.

▶ Garanties pour les associés

Pour éviter que de petits propriétaires ne s’engagent au-delà de leurs moyens dans une “fausse” coopérative montée par un promoteur, la loi multiplie les garanties que doivent apporter :

• les gros souscripteurs (souscription pour plus de 2 logements),

• ou des tiers qui voudraient que la société commence les travaux avant d’avoir réuni suffisamment d’associés, et donc de fonds.

Par ailleurs, les sociétés ayant pour objet la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation sont tenues :

• soit de conclure un contrat de promotion immobilière avec un promoteur-constructeur chargé de la réalisation,

• soit de confier cette réalisation à leur représentant légal ou statutaire, à la condition que lesdites opérations aient été définies au préalable par un écrit.

Cette obligation constitue une importante garantie, le promoteur devant s’engager sur un prix ferme et définitif. Tant que le contrat de promotion ou l’engagement du gérant n’est pas signé, aucun versement ne peut être demandé aux associés, exception faite des sommes nécessaires aux études techniques et financières du programme et à l’achat du terrain.

▶ Régime fiscal

Les sociétés civiles d’attribution sont transparentes et n’ont donc pas de personnalité distincte de celle de leurs membres. Les associés sont donc :

• personnellement soumis à l’IR (ou IS, le cas échéant),

• pour la quote-part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société,

• imposables selon le régime des plus-values immobilières lors de la cession de leurs parts.

4. SCI de location (ou “SCI familiale”)

▶ Objet social

Les SCI de location ont pour objet principal l’administration ou la gestion d’un ou plusieurs immeubles locatifs reçus en apport ou acquis par la société (le plus souvent, au moyen d’un emprunt ou d’un apport en compte courant).

La SCI ne doit pas avoir pour activité principale et régulière l’achat et la revente d’immeubles ou la location en meuble. À défaut, elle perd son caractère civil et devient une société commerciale, soumise à l’IS.

Une société civile de location peut être ainsi créée :

• dans un cadre familial – société civile “familiale” – pour répartir un bien immobilier ou un ensemble d’immeubles entre plusieurs membres de la famille, pour en faciliter la transmission ultérieure et éviter les incertitudes de l’indivision,

• dans le cadre d’une PME, pour acheter des locaux professionnels et scinder le patrimoine immobilier de l’activité commerciale,

• par des investisseurs, pour isoler et bien identifier un groupe d’immeubles servant, par exemple, de support à un contrat d’assurance-vie, etc.

Remarque

En cas de vente du logement familial détenu par une SCI dont l’un au moins des époux occupant le bien est associé, le consentement du conjoint n’est requis que si l’époux associé est autorisé à occuper le bien en vertu d’un droit d’associé ou d’une décision unanime (Cass. 1^re civ. 14-3-2018 n° 17-16.482).

▶ Comparaison entre indivision et SCI

Être associé d’une société civile équivaut un peu – en pratique – à participer à une indivision . Néanmoins, ces deux mécanismes sont régis par deux statuts juridiques totalement différents :

• l’indivision est une situation juridique et non une personne juridique : les droits des indivisaires portent sur le bien dans son ensemble,

• la société civile est une personne morale propriétaire d’un bien : les droits des associés ne portent que sur les parts de la société (et non sur le bien).

L’avantage que peut présenter la société civile par rapport à l’indivision est qu’un seul associé ne peut pas demander la dissolution de la SCI, alors qu’un indivisaire peut toujours exiger la fin de l’indivision et donc l’éclatement d’un bien (sauf cas d’indivision conventionnelle conclue pour une durée déterminée).

Cependant, ce formalisme peut se révéler très pesant en cas de mésentente entre les associés ou lorsque l’un d’eux désire sortir de la SCI pour des raisons personnelles.

Cas pratique

Le propriétaire d’un bien immobilier indivis désire apporter ses droits à une SCI de location. Son coïndivisaire peut-il faire jouer son droit de préemption ?

L’apport d’un bien à une société constitue une cession à titre onéreux. Les coïndivisaires peuvent donc exercer leur droit de préemption. Si l’un des indivisaires désire acquérir les droits de l’autre, ce dernier est obligé de les lui vendre et ne peut donc pas les apporter à une SCI.

▶ Régime fiscal

Sur le régime fiscal des SCI de location.

14. Droit d’enregistrement

L’acquisition à titre onéreux de parts sociales est soumise à un droit d’enregistrement de 5 % normalement calculé sur le prix de vente, augmenté des charges.

15. Droits de succession ou de donation

Application du régime de droit commun.

Cas pratique

Un père de famille souhaite créer une SCI avec son fils. Il contracte un emprunt pour acquérir un immeuble. S’il donne ses parts à son fils, sur quelle base seront calculés les droits de donation ? La situation serait-elle différente s’il achetait, à l’aide d’un emprunt, un immeuble en indivision avec son fils sans créer de SCI ?

Dans le cadre d’une donation de parts de SCI, pour le calcul des droits de donation, la valeur des parts sera déterminée après déduction du montant non encore remboursé de l’emprunt.

En revanche, dans le cadre de la donation par le père de sa part d’indivision, pour le calcul des droits de donation, l’emprunt ne sera pas déductible. Les droits porteront sur la part indivise de l’immeuble possédée par le père.

IFI

En principe, application du régime de droit commun : la valeur au 1^er janvier de l’année d’imposition des parts de la SCI, représentative des actifs immobiliers imposables détenus par la SCI, doit être intégrée dans l’assiette de l’IFI.

Remarque

Le contribuable de bonne foi ne subit pas de rehaussement s’il démontre qu’il n’était pas en mesure d’accéder aux informations nécessaires à l’évaluation de la fraction des parts de la société représentant son actif immobilier (CGI art. 965 3°).

Les sociétés ayant pour activité la gestion de leur propre patrimoine immobilier sont expressément exclues des activités opérationnelles éligibles à l’exonération d’ISF au titre des biens professionnels. L’administration fiscale indique cependant que certaines activités limitativement énumérées de gestion de son propre patrimoine immobilier, normalement exclues, sont considérées comme des activités commerciales éligibles, susceptibles d’ouvrir droit au régime d’exonération.

16. Abus de droit

Une technique consiste à démembrer un immeuble et à créer parallèlement une SCI. La nue-propriété de l’immeuble est apportée à la SCI en contrepartie de parts données aux enfants (permettant ainsi de transmettre un bien en évitant l’application du barème fiscal de détermination de l’usufruit), et les parents se réservent l’usufruit de l’immeuble. Sera alors retenue la valeur vénale de la nue-propriété du bien, souvent bien inférieure à celle du barème. Or, les droits de donation seront calculés sur la base de cette valeur.

Cette technique peut être jugée comme constitutive d’abus de droit en ce qu’elle présente un intérêt exclusivement fiscal. Plusieurs jugements successifs ont toutefois débouté l’administration fiscale, arguant de l’intérêt patrimonial d’un tel montage en ce qu’il permet notamment d’éviter les désagréments d’une indivision successorale en cas de prédécès du donataire.