Le statut de Loueur Meublé
Non Professionnel

Le statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale importante pour les
investisseurs en biens meublés. Il s’agit même de l’une des plus vieilles niches fiscales
en France
 à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché.

La LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle, vous permet de devenir propriétaire d’un
bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés par un mécanisme d’écriture
comptable, tout en récupérant la TVA si l’acquisition est dans en immobilier neuf.

La LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location
n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux
par an.

La LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant
préparer leur retraite. Car il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que loueur
meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être
conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.

Statut du loueur en meublé non professionnel

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un propriétaire qui met en location un
ou plusieurs  logements meublés lui appartenant.

Conditions d’application du statut relatives aux recettes Le propriétaire bailleur est considéré comme un loueur en meublé non
professionnel dès lors qu’il remplit les conditions suivantes :
  • Le total des recettes locatives est inférieur à 23.000 euros TTC par an.
  • Les recettes locatives ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Si le propriétaire bailleur ne remplit pas ces conditions, il est considéré comme un loueur en
meublé professionnel
 (LMP).

Conditions d’application du statut relatives aux logements loués

Le logement loué peut être neuf ou ancien (LMNP Ancien).

On relève deux cas majeurs :
  • Location d’un bien classique
  • Location d’un bien au sein d’une résidence de services: résidence étudiante,
    résidence pour séniors, établissement pour les personnes
    âgées dépendantes (EHPAD), résidence de tourisme ou encore résidence
    d’affaires. Dans ce cas, le propriétaire-bailleur signe alors un bail
    commercial
    avec le gestionnaire de la résidence de services et la location
    sera assurée par celui-ci.
Le logement loué par le LMNP peut être un bien meublé loué à l’année, une partie de
l’habitation du bailleur ou un logement constituant une location saisonnière.

Pour être considéré comme meublé (au sens de la loi du 6 juillet 1989), le bien doit comporter
tous les éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale par le locataire
(mobilier,
literie, ustensiles de cuisine,…) au regard des exigences de la vie courante.

Bien choisir son investissement en tant que LMNP

Quelle localité ?

La grande majorité des locations meublées se concentre dans les grandes villes (Paris,
Bordeaux, Lyon, Toulouse, Marseille…) et notamment dans les quartiers de standing pour
capter une clientèle aisée et internationale.
Acquérir un bien dans les villes frontalières peut également constituer un investissement
immobilier
 intéressant.
Acquérir un logement sur une zone touristique.

Quel type de bien ?

Parmi les LMNP, on retrouve généralement des appartements de petites surfaces comme
les studios ou deux pièces dont sont friands les étudiants ou cadres en déplacement, par
exemple.
Cependant, investir dans un plus grand appartement peut aussi vous assurer une clientèle
plus sédentaire.

Neuf ou Ancien ?

Dans le cadre d’un investissement en LMNP, vous pouvez acquérir un bien dans le neuf
ou dans l’ancien :
  • Investir dans le neuf permet de bénéficier d’avantages complémentaires,
    comme la récupération de la TVA et/ou l’éligibilité au dispositif Censi
    Bouvard qui ouvre droit à une réduction d’impôt.

  • L’acquisition dans l’ancien (marché du LMNP d’occasion) vous permettra
    d’avoir une meilleure visibilité sur les loyers attendus et les charges à
    payer et bénéficie généralement d’un prix d’achat inférieur de 20% à l’immobilier neuf.

Démarches à accomplir pour bénéficier du statut LMNP

Pour avoir le statut de loueur en meublé non professionnel, il convient de se déclarer au
Greffe du Tribunal de Commerce à l’aide du formulaire CERFA PO i de déclaration de début
d’activité afin d’obtenir un numéro SIRET. Cette déclaration doit intervenir dans les 15 jours
du début de la location.

S’il s’agit d’une location meublée de tourisme, le bailleur doit effectuer une déclaration en
mairie à l’aide du formulaire Cerfa n° 14004.
Fiscalité
TVA : 
La location meublée non professionnelle est exonérée de TVA si le bailleur propose, en sus de
la location meublée, trois des quatre prestations suivantes, l’ensemble des prestations sera
soumis à TVA :
  • le petit déjeuner,
  • Le nettoyage quotidien des locaux,
  • la fourniture du linge,
  • la réception de la clientèle.
Impôt sur le revenu

La location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux, soit
sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel :
  • Régime micro-BIC: Lorsque les recettes locatives sont inférieures à
    70.000 euros.
    Un abattement de 50 % peut s’appliquer sur les loyers.
    Seule la moitié des recettes est imposée à l’impôt sur le revenu.

  • Régime réel: Le loueur en meublé non professionnel peut toutefois
    opter pour le régime réel. Avec le régime réel, le bailleur peut déduire
    de ses recettes locatives l’ensemble des charges locatives qu’il a réellement engagé :

  • intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion,
    dépense d’entretien, frais de comptabilité, de notaire.
Dans le cadre du régime réel, le propriétaire peut également amortir son acquisition, les
meubles et autres équipements acquis
. Comptablement, l’amortissement sera calculé sur la
durée de vie estimée de l’actif.
L’amortissement vient en déduction des revenus locatifs déclarés pouvant créer un déficit non
imputable aux revenus globaux dans le cas du LMNP mais reportable sur plusieurs années.
Durant la période du déficit, les revenus locatifs sont ainsi non imposables à la tranche fiscale
et CSG.

LOUER EN MEUBLÉ

Le contrat de bail en LMNP classique
La location en meublé n’est pas soumise aux règles “traditionnelles” des baux d’habitation.
C’est donc un contrat de droit commun qui lie les parties.
Jusqu’alors peu règlementé, le contrat de location meublée a été davantage encadré par la loi
Alur de 2014 et son décret d’application du 1er août 2015, qui imposent désormais le respect
d’un bail type signé pour un an. Vous devez y joindre :
– un état des lieux ;
– un inventaire détaillé du mobilier ;
– une copie de la grille de vétusté choisie ;
– une notice d’information reprenant les principaux droits et obligations du bailleur en meublé et du locataire meublé ;
– une copie du règlement de copropriété.

Le bail commercial en LMNP
Par l’acquisition d’un bien en résidence de services, l’investisseur devient propriétaire-bailleur.
Un contrat est alors signé entre l’exploitant de la résidence et le propriétaire du bien : le bail
commercial
. Celui-ci donne la capacité au gérant de la résidence d’exploiter en sous-location
le bien. Il sera établi pour une période de 9 à 12 ans qui garantira en retour des loyers quel que
soit le taux d’occupation du bien.
–        Garantie des loyers via le contrat de bail commercial :
Le bail commercial est un atout pour l’investisseur. En effet, il lui permet de se protéger et de
se projeter dans le temps grâce à la durée pour laquelle est signée le contrat.
Le bail commercial, permet à l’investisseur de ne pas chercher de locataires. En effet, les
résidences de services peuvent disposer d’un fort turn-over de leurs occupants. Collecter
régulièrement les loyers tout au long de l’année représenterait une tâche ardue pour le
propriétaire. Durant toute la durée du bail commercial, l’investisseur n’aura donc qu’un seul
interlocuteur, le gestionnaire de la résidence.

–        Qualité du gestionnaire qui exploite la résidence
Le choix du gestionnaire est donc primordial. Outre le versement de loyer à l’investisseur,
l’exploitant est le garant de l’administration de l’établissement. Il sera à sa charge de conserver
la résidence dans un bon état général ainsi que d’effectuer des travaux de mise aux normes ou
de réhabilitation. Pour l’investisseur cela ne représente aucune gestion et aucun « tracas » en
comparaison avec une acquisition d’un bien locatif traditionnel..
« Notre conseil : le loueur meublé non professionnel est un statut idéal
pour la création de revenus locatifs non fiscalisés ou faiblement.

Investir dans le neuf en récupérant la TVA et la réduction fiscale en gardant
l’exploitation par un professionnel correspondra aux acquéreurs qui
souhaitent idéalement ne pas gérer et subvenir aux contraintes
administratives de la location. »

Produit souvent utilisé pour la création de complément de revenus et
retraite.