Les Monuments Historiques

Quels types de biens immobiliers ?

Sont considérés comme monuments historiques, les immeubles ou parties d’immeubles, dont
la conservation présente un intérêt public au point de vue de l’histoire, de l’art, de l’architecture,
de l’archéologie, de l’ethnologie, de la science ou de la technique.

La décision de classement est prise par l’autorité administrative pour les immeubles
appartenant à l’État, aux personnes publiques ou privées à condition que le propriétaire
y consente.

Les travaux : L’autorisation de l’autorité administrative pour tous travaux effectués sur un
immeuble classé ou inscrit est un préalable nécessaire.

Une fois autorisés, les travaux doivent être réalisés sous le contrôle scientifique et technique
des services de l’État chargés des monuments historiques.

Quels bénéficiaires pour cette loi fiscale ?

  • Loi réservée aux contribuables fiscalement domiciliés en France et accordée sous
    condition d’exposition au public pendant les 5 années suivantes.
  • L’immeuble doit en principe être détenu directement par le contribuable, sauf
    s’il a été acquis avant 2009.
  • Les associés de sociétés civiles non soumises à l’IS ayant acquis des immeubles depuis
    2009 ne peuvent en bénéficier que dans des cas limitativement énumérés :

    • Le monument est affecté au plus tard dans les 2 ans qui suivent la division à
      l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables,
    • le monument est affecté pendant au moins 15 ans à un espace culturel non
      commercial et ouvert au public (autrement dit, un musée),
    • la société est familiale.
Les intérêts et avantages
Régime de faveur
Le régime fiscal spécifique aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments
historiques bénéficie aux propriétaires qui prennent l’engagement de conserver la propriété
du monument historique pendant une période d’au moins 15 ans
à compter de son acquisition.

Les propriétaires de monuments historiques sont normalement imposables au titre des revenus
fonciers.
Le régime micro-foncier ne peut en aucun cas s’appliquer.

Déduction des charges : l’intérêt fiscal 
La déduction des charges foncières par le propriétaire d’un immeuble historique varie
selon que l’immeuble procure ou non des recettes imposables et est occupé ou non par son
propriétaire

Cette déduction peut dans certains cas être déduite directement des revenus imposables
de son propriétaire :

Immeuble générant des recettes imposables

Immeuble ne générant
aucune recette
(fermé au public ou
ouvert gratuitement)
Inoccupé par
son propriétaire

Occupé par son propriétaire

Recettes
imposables
Loyers + recettes accessoires, avec abattement
forfaitaire de 2 290 € (1 525 € si le monument ne
possède ni parc ni jardin ouverts au
public) + subventions perçues au titre des travaux
effectués.

NÉANT

Charges
déductibles 
Déduction des
revenus
fonciers
 : 100 % du
montant des
charges
afférentes au
monument.
Déduction du revenu global
des charges foncières 
qui se
rapportent à la partie de
l’immeuble dont le propriétaire
se réserve la jouissance.
Déduction des revenus
fonciers
 :
100 % des charges liées au droit
de visite ou dues à l’ouverture
partielle, ainsi que du montant
des travaux de réparation ou
d’entretien subventionnés (net
de la subvention),
75 % des autres charges liées
aux locaux ouverts au public,
fraction des primes d’assurance
liée aux locaux ouverts au public
Déduction du revenu global :
100 % du montant des travaux de
réparation ou d’entretien
subventionnés

Pour les autres dépenses,
déduction de 100 % lorsque
l’immeuble est ouvert au public et
de 50 % s’il est fermé au public
Imputation des
déficits

Sur le revenu global et sans limitation.

NON

Tableau : règles spécifiques aux monuments historiques (classés ou inscrits) en matière de revenus
fonciers (tableau simplifié) source 2020 Editions Francis Lefebvre
Les monuments historiques constituent des biens imposables au titre de l’IFI, exception faite
s’ils sont affectés à une activité professionnelle.

Une particularité : le traitement lors de la succession

Exonération des droits: Les monuments historiques et assimilés bénéficient d’une
exonération totale de droits de succession ou de donation, à condition que les héritiers,
souscrivent avec les ministres de la culture et des finances une convention à durée
indéterminée prévoyant notamment :
  • les modalités d’accès du public au monument,
  • les conditions de son entretien,
  • l’information du public.
En l’absence de convention, les monuments sont imposables dans les conditions de droit
commun .

L’exonération de droits bénéficie également aux parts de SCI mais sous certaines conditions :
  • revenus déclarés dans la catégorie des revenus fonciers,
  • et ont été constituées uniquement entre personnes parentes en ligne directe,
    ou entre frères et sœurs, leurs conjoints et, le cas échéant, les enfants de ces
    différentes personnes.
  • les parts doivent être détenues depuis plus de 2 ans par le donateur ou le
    défunt si celui-ci les a souscrites à titre onéreux,
  • elles doivent rester la propriété du donataire, héritier ou légataire, pendant un
    délai de 5 ans à compter de la date de la transmission à titre gratuit (le non-
    respect de cette obligation entraîne le rappel des droits de mutation),
  • enfin, les bénéficiaires de la mutation à titre gratuit doivent prendre
    l’engagement d’adhérer à la convention signée entre la SCI et les ministres de
    la culture et des finances.
L’exonération s’applique à concurrence de la fraction de la valeur nette des parts qui
correspond au(x) monument(s) historique(s) détenu(s) par la SCI.
 « Notre conseil : loi idéale pour les personnes ayant déjà beaucoup de
revenus fonciers imposables et souhaitant s’orienter vers de l’immobilier
à fort caractère patrimonial. Une longue conservation est recommandée. 

Idéale pour les particuliers à forte tranche fiscale.
Produits rares, forte demande, attention aux prix»