Organismes de placement
collectif immobilier

Les OPCI ont été créés par l’ordonnance du 13.10.2005. Destiné au grand public,
l’OPCI est un produit d’épargne immobilière dont le cadre juridique est inspiré de
celui des OPCVM

Pourquoi une OPCI et quelle forme ?

  • INVESTIR DANS DES IMMEUBLES, y compris en état futur d’achèvement, qu’ils donnent
    en location, ou qu’ils font construire exclusivement en vue de leur location.

  • LA RÉALISATION DE TRAVAUX de toute nature dans ces immeubles (construction,
    rénovation ou réhabilitation),

Les OPCI peuvent prendre la forme :

  • soit D’UNE SOCIÉTÉ DE PLACEMENT À PRÉPONDÉRANCE IMMOBILIÈRE à capital
    variable (SPPICAV),

  • soit SOIT D’UN FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER (FPI).

L’actif d’un OPCI doit être composé d’au moins 60 % d’actifs immobiliers.

Le capital social minimal est de 500 000€.

Véritable placement financier faisant appel à l’épargne des particuliers, quelques
contrôles sont mis en place au travers :

Un commissaire aux comptes qui a pour mission de :
– certifier les comptes annuels,

– rédiger un rapport en cas d’opérations de fusion, d’apports en
nature, de scission, de dissolution ou de liquidation de l’OPCI,

– certifier l’information donnée aux actionnaires et porteurs de parts
Un évaluateur immobilier

Les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement par l’OPCI sont évalués
par deux experts externes en évaluation.

Ces deux évaluateurs, nommés pour 4 ans, ont pour mission d’expertiser les actifs
immobiliers et d’établir conjointement un rapport d’évaluation. Le règlement général
de l’AMF fixe la répartition des tâches entre eux, les règles d’évaluation et les
conditions d’élaboration du rapport.

VOTRE INFORMATION

L’AMF impose que soit établi pour chaque OPCI un prospectus complet, soumis à son
approbation comportant :

–    un document d’information clé pour l’investisseur (DICI),
–    une note détaillée, du règlement de l’OPCI
–    une note définissant ses objectifs de gestion.
–    l’ensemble des frais supportés par les porteurs de l’OPCI ou par l’OPCI.

L’AMF appuie sur la notion d’information et de suivi. L’OPCI doit établir périodiquement des
documents d’information à l’attention des actionnaires et des porteurs de parts : rapport
annuel, information semestrielle, document publicitaire.

Notre alerte : marché de parts et d’actions

Les parts de FPI et les actions de SPPICAV sont émises et rachetées à la demande
des porteurs ou actionnaires “à la valeur liquidative majorée ou diminuée, selon le cas,
des frais et commissions”.


Selon le règlement général de l’AMF, la valeur liquidative est obtenue en divisant
l’actif net de l’OPCI par le nombre de parts ou d’actions émises. La valeur liquidative
des OPCI doit être calculée au moins 2 fois par an et au plus 2 fois par mois.

L’OPCI, sous sa forme FPI ou SPPICAV, à l’obligation de redistribuer 50% de la plus-
value nette de frais et des moins-values et au moins 85% des revenus nets immobiliers.
Attention : application de la fiscalité selon les revenus selon si le porteur
détient des parts ou des actions :

   Au régime des revenus fonciers pour la distribution des revenus locatifs
–   Au régime BIC si location meublé.
–   Au revenu mobilier dans le cas de parts d’actifs mobiliers

En cas de cession, la fiscalité des plus-values suit la catégorie : immobilière ou
mobilière mais au prorata de la quote part détenu dans l’OPCI.


La valorisation de l’OPCI entre dans le cadre de l’IFI .
Notre conseil : Véritable produit financier lié à l’immobilier, il est important de
prendre conscience du niveau de risque en capital de ce produit et de bien maitriser sa
composition.


Nous le conseillons comme produit de diversification d’un patrimoine existant selon
votre degré d’aversion aux risques.


Nous vous recommandons avant toute souscription de prendre connaissance des
Documents d’Information Clé pour l’Investisseur (DICI), Règlements et brochures des
fonds, remis par l’intermédiaire financier et de vérifier l’adéquation des fonds avec
votre situation personnelle et ses besoins.


Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures.