
Les “sociétés civiles de placement immobilier”
SCPI - sont nées de l'initiative privée
vers le milieu des années 1960
Un décret et une ordonnance du 25.07.2013 les ont placées dans
la catégorie des FIA (fonds d’investissements alternatifs) et ont
aménagé leurs règles de gestion.

POURQUOI UNE SCPI ET QUELLE FORME ?
Les SCPI peuvent avoir pour objet :
• L’ACQUISITION ET LA GESTION D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER LOCATIF,
• L’ACQUISITION ET LA GESTION D’IMMEUBLES (TERRAINS)
qu’elles font construire exclusivement en vue de leur location.
L’actif d’une SCPI est notamment constitué de biens immobiliers ou autres parts de SCPI
en majorité.
Les porteurs de parts de SCPI ont généralement pour objectif :
IMMOBILIER TRADITIONNEL,
c’est-à-dire réaliser un placement à long terme,
beaucoup plus faible, de revenus réguliers et de l’absence de soucis de gestion.
• Par ce biais, INVESTIR DANS DES CATÉGORIES DE LOCAUX QU’ILS NE POURRAIENT PAS ACHETER AU MOYEN DE LEURS SEULS CAPITAUX,
• BÉNÉFICIER D’UNE CERTAINE DIVISION DES RISQUES (la société civile détenant
un parc immobilier diversifié) et d’une gestion professionnelle (pour laquelle ils supporteront des frais).
être de 760 000€
NATURE DE LA SCPI
OBJET
SCPI CLASSIQUES
immobilier d’entreprise.
SCPI DE PLUS-VALUES
dégager une plus-value pour les associés.Dissolution lors de la revente des biens.
SCPI DE RÉNOVATION
location d’immeubles d’habitation anciens situés en
secteurs non sauvegardés
SCPI « PINEL »
neuf à usage d’habitation.
SCPI “MALRAUX”
location d’immeubles d’habitation anciens situés
dans certains secteurs sauvegardés.
SCPI OUTRE-MER
neuf (ou ancien réhabilité) à usage d’habitation dans
l’outre-mer.
TABLEAU : PRINCIPALES CATÉGORIES DE SCPI (LISTE NON EXHAUSTIVE)
CLASSIFICATION EN FONCTION DU
TYPE DE GÉRANT
On distingue essentiellement les SCPI :
et les assurances,
unités de compte qui peuvent être des parts de SCPI. Le particulier peut donc
investir indirectement dans ces parts par le biais d’un contrat
d’assur ance-vie et bénéficier du régime fiscal de l’assurance-vie ,
à recruter d’autres associés par un appel public à l’épargne.

VOTRE INFORMATION
MENT À LONG TERME ET DOIVENT ÊTRE ACQUISES “DANS UNE OPTIQUE
DE DIVERSIFICATION DU PATRIMOINE”. LES CONDITIONS DE CESSION DES
PARTS DE SCPI (DÉLAIS, PRIX) PEUVENT ÉGALEMENT VARIER FORTEMENT
EN FONCTION DE L’ÉVOLUTION DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER.
et par UN CONSEIL DE SURVEILLANCE COMPOSÉ DE PORTEURS DE PARTS.
des immeubles et de la SCPI elle-même. Leur rémunération est fixée dans les statuts
de la SCPI ou par convention passée avec la SCPI.
procède tous les 5 ans à une expertise complète du patrimoine immobilier locatif de la
SCPI et rend un rapport d’évaluation. Cet expert actualise ensuite chaque année ce
rapport.
2 TYPES DE MARCHÉ
Un particulier peut :
société et à chaque augmentation de capital,
les parts d’un associé qui veut vendre.

PRIX DE SOUSCRIPTION
“de reconstitution” égale :
de reconstitution ramenée à une part doit être justifié et notifié à l’AMF par la société
de gestion.
D’ENREGISTREMENT DE 5 % sur le prix des parts.
VOS DROITS ET RESPONSABILITÉS
rcent normalement les associés de toute société civile , notamment :
cause que si des poursuites, préalablement engagées contre la société elle-même,
n’ont pas permis de désintéresser les créanciers, et est limitée à 2 fois la fraction du
capital qu’il possède.
LA CESSION DES PARTS
Dans les SCPI à capital fixe, la cession de parts à un tiers est :
ou encore de cession à un conjoint, un ascendant ou descendant,
société dans les autres cas.

RENDEMENT ET FISCALITÉ
– le patrimoine de la SCPI (bureaux, locaux commerciaux, etc.),
– la qualité de sa gestion
– le taux d’occupation des locaux.
et risque.
cession (hors fiscalité) couverts par des commissions forfaitaires, en ce qui concerne
la plus grande fraction.
en fonction notamment de la valeur vénale des immeubles détenus par la SCPI. L’évo-
lution de la valeur des parts diffère bien évidemment entre les SCPI.
ou revenu sera destinée à rembourser les mensualités. L’intérêt se retrouvera au niveau
fiscal avec la déduction des frais et intérêts et la création de revenus complémentaires
à terme.
tre des revenus fonciers pour sa quote-part des loyers encaissés par la société civile,
après déduction notamment des intérêts d’emprunt en cas d’achat à crédit.
donc avoir intérêt à acheter des parts de SCPI plutôt que des valeurs mobilières. Ces
déficits s’imputent en effet sur la fraction des revenus issue des loyers perçus par la
SCPI.
RÈGLES PARTICULIÈRES À CERTAINES SCPI
faveur de l’immobilier locatif en direct (exemple: “Pinel/Duflot”) sont donc également
ouverts aux personnes physiques investissant par l’intermédiaire de SCPI dans le cad-
re de la gestion de leur patrimoine privé.
LA REVENTE OU CESSION
plus-values immobilières réalisées par les particuliers.
mobilier.
(Impôt sur la fortune Immobilière)
Un justificatif vous sera remis chaque année pour votre gestionnaire.
RETENIR ET ÉTUDIER SES 2 MODES D’ACQUISITION : DIRECT OU VIA ASSUR-
ANCE VIE.
FAUT PAS NÉGLIGER D’ÉTUDIER LES FRAIS D’ACQUISITION, GESTION QUI Y
SONT RATTACHÉS EN LISANT LES FICHES D’INFORMATION.
COUPLE RENDEMENT / RISQUE. »